http://bbs.stnn.cc/dispbbs.asp?boardid=72&Id=143201
今天看了央视2套请几个所谓专家议论今年房价上涨的原因，当然还都在为权力和资本的勾结做辩护。后来想想，觉得似乎还真的很少有人说清楚房价究竟为什么会涨，谁该对此负责任。
包括很多非主流学者，都把房价持续飞涨归结为开发商，说是开发商黑心。有的说是房地产商与权利勾结造成的。也有的把责任归结到炒房者。以贫道看，虽然很多人在各种地方很强烈地批判房价飞涨，甚至因此成为名人，但都并没有说到点子上。目标不准，对真正肇事者来说，等于小骂大帮忙。
房价为什么会"没有最高，只有更高"？原因很简单，是政府有意为之，别的人没什么责任。因为无论房地产商还是炒房者都是按市场经济规则做的，没人强迫谁必须买，也没人强迫谁必须卖。就算有点囤积，也起不了决定作用。对于这一点，贫道在07年年初就说清楚了：现在的房市实际是个赌场，追涨杀跌。对房地产商来讲，只要有人买，价格自然要提高。对于炒房者来说，只要房价一直涨就敢买。涨是因为买，买是因为涨，互为因果，道理简单到这样一句绕口令："房价涨是因为它在涨"。其他分析都是瞎掰。读不懂赌博经济时期经济运行基本特征，确实什么也看不清楚。
赌博经济的运行规则是追涨杀跌。也就是一旦到了个拐点，房价跌了，那么运行规则就是：房价跌了炒房者就不再买房甚至卖房，而房地产商在交易量迅速下降情况下因头寸关系就只能降价。房价越降越没人敢买，越没人买房价就越降。
这个拐点谁控制着呢？没人能够控制，因为房地产商和炒房者都是分散决策，只有中央政府。只要中央政府想，叫房价什么时候跌就会什么时候跌，叫房价跌多少它就会跌多少。但手段只有两个：一是金融手段，一个是税收手段。限制和收紧房地产企业贷款规模，提高首付比例和按揭利息，你看房价降不降。对已售房开征房产税，而且是按面积实施累进税制，你看还有人囤积房子不？其实中央政府早就知道只要动用这两手一定能抑制房价暴涨。但从来就没用过。
而实际上，中央政府每次说要抑制房价的政策，都是很小心地绕开这两条，所有措施实际都在促高房价。真的吗？真的。
2006年房价已经攀升到一般群众买不起房了，怨声载道。于是中央声称要抑制房价，实行了这样几条政策：限制批地、禁批别墅规划、对开发商开征房地产税。限制批地和禁批别墅，减少了供给能力，这只能抬高需求。需求抬高，价格就高，这是一般市场规则。对房地产商增加税收，必然抬高房地产成本，也促进房价抬升。于是，房价在2007年继续攀升，一点萎缩的意思也没有。
2007年下半年倒是不痛不痒的实施了点抑制房价政策：对购置第二套的按揭进行限制，这确实一定程度抑制了需求。但是，同年还出台了对炒房者的一个利好政策，就是强制提高90平米以下房子的比例。大房子在房价跌的时候卖起来难，因为大房子价格跌到中低收入的人接手能力的距离大，连宋思明都看出这个道理。增加90平米以下房子的比例，就好比给投资住房的人提供了更多、更方便的赌品，类似金融创新不断玩的那些把戏。于是，不仅资产原来不多的人加入到囤积房子的行列中。连那些急需住房的，又有可能巴巴叉叉够着买个小户型房子的人也开始进入市场。贫道在2008年年初就写了个帖子说："政府不会救股市，政府一定救楼市"。话音刚落，各地方政府就一个个出台刺激楼市的各种优惠政策。两正一反，2008年房价还是稳中有升。
到了2009年，中央干脆把通过抬高房价让房地产成为带动中国经济增长的核心政策。年初的时候，贫道就说房地产市场要起来，只有两个办法，一个是收紧对房地产商的贷款规模，促使更多房地产商破产降价销售，制造一个拐点，让房价降一半左右，使中等收入群体能够接盘买房。另一个就是放开资金控制让房价涨起来，恢复2007年前的追涨局面。贫道虽然很少从好里想政府会做什么，但也没敢想会选择后一个。结果贫道错了。上半年政策一是降低按揭利率，放弃第二套首付限制并也给优惠政策，二是大规模投放货币，上半年投放量比前两年还多。于是，房市很快回到赌博市场的买涨状态，真正实现了没有最高，只有更高的控制目标，房价涨的连房地产商都目瞪口呆。
因此贫道说，从来没有看到过政府打算或者实施过抑制房价。有人会说，你看，这次政府专门开会研究要抑制房价疯长了。真的会吗？不会的。因为政府没有一点打算使用贫道所说的那两个手段，都是绕着走的。只要绕着走，就一定继续涨价。政府只说货币供应量不会像今年那样开大闸似的了，但"适度宽松"还是基本调子。按揭政策说会改，但也都是风传。要贫道看，今年中央经济工作会上大力发展中小城市，放开中小城市户籍管理制度，倒是为房价继续疯长开辟了一个新渠道。2008年前，超大城市房价涨疯了，很多省会大城市涨得不多。郑州市在2008年环线附近房价在3500元左右。今年所谓二级城市涨起来了。郑州市环线附近房价已经在5500-6000元左右。但是河南地级市目前房价还2500元左右，空间大着呢。一线涨够了，炒房资金进二线，二线炒的差不多了，中央又给开了三线的口子：发展中小城市给这些地方政府提供了新的机遇，放开农民进这些城市增加了需求。只要房市依然是个赌场，中央没打算制造拐点，房价就只能涨。
中央政府和地方政府为什么都喜欢房价涨？道理很简单，中央是为了政绩，地方是为了活命。
先说地方政府。早在2005年，各市财政收入的一半左右就来自土地出让金了。九十年代末各地还为发不出教师工资发愁，还在讨论地方政府"破产"问题，到现在一个个富得流油。房价涨，地价就涨。房价跌，地价就跌。只有一个不断高涨的房价，地方政府才能保障有钱花。这就是2008年初贫道认定政府不会救股市，政府一定救楼市的原因。财政支出是刚性的，一旦每年花那么多钱是减不掉的。因此，房价涨不涨，房市火不火，对地方政府来说是"死亡还是生存"的大命题。这还不说官员自身在这里面的便宜。
再说中央政府。中央政府要政绩，要GDP。一旦房价下跌，各地财政捉襟见肘哭穷，中央也不好办。更重要的，GDP增长是政府绕开各种矛盾，显示合法性的关键指标。只要GDP在增长，而且比别的国家增长快，谁能说个不字！GDP哪里来？一个是拼命出口，一个是房价飞涨。有人会说，出口对GDP影响可以看出来，房价涨了对GDP有什么帮助？帮助大了。中国这些年GDP增长中，消费比重逐年下降，资本形成和净出口比重逐年上升。出口不说了，资本形成里面学问就大了。资本形成就是投资的结果，包括房地产也是算在里面的。房地产销售成本中，土地资金占40%以上。土地资金怎么来的？印钱印出来的，算盘打出来的，用笔写上去的。土地还是那些土地，计划经济时期可能国拨价2万元一亩。现在一"市场化"，要卖到200万一亩，就凭空多出198万元的"财富"，对应这从地上冒出来的198万元财富就要多增加近似数目的贷款余额，最终也在资本形成中多写上198万元的GDP。房价涨得越高，凭空增加的GDP就越多。今年住房销售会达到3万多亿，其中不少于12000亿就是这么来的。干什么能比房价涨、地价涨创造GDP容易？！仅仅因建住宅从地上新冒出来的财富，就让中国2009年GDP增长4个百分点。这还不说其他建设征地。
还有财政呢。去年房地产不温不火，没人买地，财政收入迅速从此前年均增长近30%变成到负增长。今年房地产一火，财政收入又增加了个一塌糊涂。
因此，政府，无论中央政府还是地方政府，都不会真心抑制房价的。
有人会说， 政府不怕泡沫破了？贫道会说这个问题提法有问题。政府，哪一届政府？我这个市长只要能活舒服，泡沫破的糗事让下一届操心吧。
《蜗居》里的宋思明对此看得很透：
"你知道为什么毒品会给人带来快乐吗？因为吸食毒品会直接刺激一些中枢神经。你这边一吸呢，大脑那边愉悦神经的图表上就会闪现火花。当然了，其他事情也会产生这种火花，但不如毒品来得直接......一旦这种终极快乐能够这么简单就获得的话，你就不会再对其他各种通过努力获得的快感而产生兴趣。"
--
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
http://bczc.blogspot.com
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
没有评论:
发表评论