第一财经日报 09/04/24
"野马狂奔"，3月份25000余套的二手房成交量一举突破了4年以来上海楼市成交量的最高纪录，然而成交向上突破的步伐在4月份戛然止步。各大中介公司的最新统计数据显示，上海二手楼市开始显露降温迹象。
上海中原物业代理有限公司（下称"中原地产"）的董事总经理谭百强告诉CBN记者，根据上海中原地产旗下150余家分行的初步反馈消息，4月份二手房成交量开始掉头向下，出现了20%~30%的衰退。整体成交价格微扬5%左右，呈现价升量跌的态势。
3月份的成交数据曾经让他惊喜："我没有奢望3月份的成交量会这么火爆，上海中原地产3月买卖成交套数超过2000套，环比大涨60%以上，刷新了几年以来的单月最高纪录。这是意外的惊喜。"
但是，这一"惊喜"未能在4月延续。昨天，上海汉宇房地产顾问有限公司（下称"汉宇地产"）、21世纪不动产提供的统计数据亦显示，4月上海二手房成交量陡降两三成。
显然，4月已经成为今年上半年上海二手楼市的分水岭。上述三家中介机构均认为，4月以来，受前期买卖消耗过快等多重因素的影响，部分业主将待售房源议价空间已缩小至接近零的水平，二手房交易周期明显延长，成交速度放慢。
与此同时，由于第一季度刚性需求大量释放，中低价物业大量成交之后导致后续供应量不足，高性价比的中低端二手市场大闹"房荒"。
中低端"房荒"
据中原地产普陀区曹杨店经理敖婷介绍，从４月开始，曹杨板块周边的中低端房源告急，一些总价较低的老公房挂牌存货基本销售完毕，而价格适中的次新房也面临着即将售完的窘境。与曹杨板块存在类似情况的还有2月和3月的成交"大户"宝山共富板块、闸北彭浦板块。目前这两个区域的可售挂牌量普遍同比下降五至六成。"现在不是愁没有客户，而是没有合适的房子可卖"。
汉宇地产市场部总监孙文勤也表示，目前市场上利好因素和利空因素并存，大量的看房量表明客户购买热情较高。然而，随着房源的不断消耗，以及后续房源量补给不足，房东的心态愈加强硬，二手房成交周期被迫拉长，成交量下降。一段时间后，个别区域楼盘又可能出现"一房难求"的现象。
在"房荒"的刺激下，"跳价"物业频频出现。但据了解，涨价5%以上的房源基本上就没有下家接盘，价格永远是影响市场成交量的核心因素。
中原地产副总经理陈宇珏表示，目前这波"房源荒"势必会影响4月的整体成交量。楼层、朝向、房型、位置均好的房源越来越少，而实际购房的客户中八成以上均为自住客，对房屋整体要求就比较高，导致"好房多人抢、房东顺势涨"的形势。目前来看，这部分高品质房源的成交价格比3月同类型物业高出10%~15%。能够符合客户心理价位的房源则在楼层、朝向方面都有瑕疵，尽管价格没有上涨，但是仍然难以得到客户青睐。
高端物业仍不明朗
一边是中低端二手市场出现"房源荒"，另一边是高端二手物业的买卖依然不太乐观。孙文勤表示，高端住宅属于"慢热型"市场。按照从低到高的正常传导效应，中低端市场启动之后，购买高端住宅的市民信心将获得恢复，入市节奏加快。
不过，从目前的市场面来看，高端物业的市场前景并不十分明朗，除了高端住宅成交套数增长乏力外，其成交周期也明显延长。根据21世纪不动产旗下上百家门店的样本调查结果，4月上半月上海全市单价在1.8万元/平方米以上、总价在200万~500万元之间的高端住宅成交套数占比出现增长，但增幅微弱。其中200万~299万元、300万~499万元总价段的成交套数占比分别较3月同期仅仅上升了2.05%和3.39%，而其余各总价段套数占比与3月同期相比或明显下降，或基本持平。
据21世纪不动产上海锐丰静安新城店经理张涛介绍，在高端物业相对集中的静安区，市场十分活跃的2、3月期间，从接待客户、推荐房源、带看、价格谈判到达成居间协议，一般一周左右即可完成交易。一些经过市场培养，对区域市场的价位熟知、房源特点也较为清楚的"老客户"，在遇到中意房源后往往能够在数天内或更短时间里达成交易。但进入4月之后，因交易双方展开博弈等缘故，交易周期已延长至20天~30天不等。
21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔认为，目前楼市仍旧处于修复性阶段，2、3月份的交易放量仅仅是前期挤压刚性需求的集中释放，市场真正的复苏仍需参与各方的冷静判断和耐心。目前以自住为主的购房者出价较为理性，房价大涨并无市场支撑，高端物业的崛起仍需时日。
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