季报显示4大房企资金压力缓解

中国证券报 2009年4月27日

27日，万科(000002)公布一季报显示，公司一季度实现结算面积106.1万平方米、结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1%和27.7%；营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。

至此，万科、保利、金地、招商地产等四大龙头地产公司的一季报全部亮相。综合来看，四大公司的一季报呈以下三个特点：销售面积和金额显著增长、净利润增幅远低于营业收入增幅、资金压力明显缓解。

资金压力明显缓解

由于减少新开工面积并放缓拿地节奏，同时加大销售力度，四家公司一季度经营活动产生的现金流量净额同比全部由负转正。

一季度末，万科、保利、金地的净负债率比期初明显下降，招商地产的净负债率与期初基本持平，处于30%以下的低位。万科的净负债率更是由期初的33.1%降至期末的24.5%，自去年三季度起，呈连续下降态势。

四家公司期末的预收账款比期初显著增加，由于预收账款是无息负债，在一定程度上缓解了短期资金压力。此外，四家公司期末扣除预收账款的资产负债率全部比期初下降。

可喜的是，在预收账款显著增加的情况下，万科和金地的流动负债占总资产的比重反而有所下降，保利的该比率仅比期初微增，说明这些公司的短期资金压力确实得到缓解。

保利高歌猛进

一季度，万科、保利和金地的签约销售面积和金额均取得明显的同比增长，同时增速产生一定差距。

由于基数已经较高，与去年同期相比，万科销售增速明显下降。2008年一季度，万科累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比07年同期增长82.9%和119.1%，而今年一季度的增幅分别是33.2%和21%。

四家公司中，只有保利的销售面积和销售金额同比增幅超过一倍，销售金额增幅甚至接近两倍。保利的销售金额同比增速还超过销售面积同比增速，即销售均价同比增加，而万科和金地的销售均价同比下降。

一季度末，保利的预收账款占2008年营业收入的比重为82.2%，招商地产的该比例为106.6%，为将来的业绩增长打下了坚实基础。去年一季度末，招商地产的预收账款仅为7.34亿元，今年一季度末已增至38.1亿元，呈逐季增加态势。

盈利能力下降

一季报显示，四家公司营业收入同比均有幅度不小的增长，保利的收入增幅高达84.7%。但除招商地产外，其他三家公司的净利润增幅均明显低于营业收入增幅：保利的净利润增幅为19.43%，金地还出现了净利润同比下降的情况。

根据Wind资讯的统计结果，除招商地产外，三家公司的销售毛利率和净利率均同比下降。保利的毛利率虽然同比基本持平，但净利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地的毛利率由去年同期的56.7%降至30.4%，净利率由12.3%降至6.1%。

虽然利润增速低于收入增速，但利润表显示，除保利地产外，其他三家公司的期间费用率比去年全年的水平有所下降，其中，招商地产一季度的期间费用率为8.7%，远远低于去年全年12.9%的水平。

万科的年报也透露出一些积极信息。由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额由6359万元调整至4957万元，增加一季度净利润1051万元。

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